Маленькая однушка в Чите за 23 млн руб. Ипотека — всё?

В мае 2024 года мой друг, у которого двое детей, успел буквально заскочить в последний вагон и купить квартиру в новостройке в Чите, оформив льготную семейную ипотеку под 5% годовых. Сейчас — в октябре — для него это было бы невыполнимой задачей. Льготные виды ипотеки становятся всё более недоступными, а базовые варианты — и вовсе космическими.

Другу однокомнатная квартира в строящемся доме с чистовым ремонтом обошлась в 5,75 миллиона рублей. На первоначальный взнос, собранный силами всей семьи, ушло 1,15 миллиона. Остальное и есть кредит, то есть 4,6 миллиона. При ставке 5% за пользование этим займом за 30 лет нужно будет заплатить процентов на сумму 4,3 миллиона рублей, соответственно, в общей сумме выплатить 8,9 миллиона. Вся квартира по итогу обойдется более чем в 10 миллионов рублей при условии, конечно, что он не будет гасить ипотеку досрочно. Много ли это? По современным меркам рынка жилищного кредитования — сущие копейки.

Да, льготные программы пока сохраняются. По всей стране их две: семейная ипотека и ипотека для ИТ. В ДФО также остается актуальной дальневосточная ипотека, но ее мы выведем за скобки. Потому что государство, согласно недавнему заявлению зампреда Правительства РФ Марата Хуснуллина, намерено этот вид займа поддерживать. Но развивать остальные льготные программы за счет господдержки, пока уровень инфляции не станет ниже, государство больше не хочет.

Крупные банки тоже смекнули, что лимиты государства на господдержку не бесконечны, поэтому начали вводить заградительные условия для заемщиков, повысив первоначальный взнос по льготным ипотекам до 50,1%. Так, например, с жилищными займами для семей с детьми поступили Альфа-Банк и ВТБ, а затем и «Сбер». Да, ставка хоть уже и 6%, но всё равно приемлемая. Но где бы мой друг сейчас взял почти 3 миллиона рублей для взноса, когда еле наскреб чуть больше миллиона? В кредит? Нереально — ставки там сильно кусаются.

И если льготные программы, хоть и со скрипом, существуют и могут помочь купить квартиру с более-менее приемлемой переплатой (если каким-то чудом удалось найти половину стоимости сразу), то базовые ставки банков способны вызвать икоту. Конечно, это объяснимо. Банк России последний раз повысил ключевую ставку до 21%, ниже которой предоставлять займы населению банкам просто невыгодно.

Более того, ЦБ с 10 октября 2024 года отменил ограничение предельной (полной) стоимости кредита (ПСК) по ипотеке, что позволило коммерческим банкам смелее повышать свои процентные ставки. То есть больше нет верхней планки по общей сумме, которую заёмщик заплатит за весь период пользования жилищным кредитом (раньше была). По другим займам ограничение ПСК остаётся — на самом деле гуманный механизм, который защищает граждан. Например, чтобы за микрозайм в 5 тысяч рублей они в итоге не заплатили, условно, 50 тысяч. С ипотекой теперь такого ограничения нет — переплата, особенно с учётом растущих ставок и особой длительности срока такого кредита, может быть любой, но полную стоимость кредита в любом случае вам должны обязательно сообщить при подписании договора (обычно прямо в нём и пишут). Мера временная — до 31 марта 2025-го. Но мы все знаем поговорку про «временное».

А что имеем в итоге? Можно посмотреть на примере реальной однокомнатной квартиры в строящемся жилищном комплексе на КСК в Чите. За 34,9 квадратного метра без отделки застройщик просит сейчас 5,1 миллиона рублей. В «Калькуляторе ипотеки» одного из крупных банков сейчас базовый вариант ипотечного займа при минимальном первоначальном взносе в 15,1% (770 100 рублей) и со сроком на 20 лет предлагает ставку в 25,7% годовых. Сумма кредита — 4 329 900. Платеж в месяц — 94 510 рублей.

При этом указано, что диапазон полной стоимости кредита, то есть сумма реальных расходов заемщика по кредиту в период его действия, включающая платежи по погашению основной суммы долга, уплате процентов, оплате страховой премии и иных расходов, следующих из договора, варьируется от 26,5 до 31,3%. То есть финальная сумма будет еще больше. Но даже если просто посчитать, сколько придется заплатить за 20 лет по 94 510 рублей в месяц, то получится 22 682 400 рублей! Комментарии, кажется, и не нужны.

Очевидно, что обычная ипотека уходит в прошлое, да и льготная становится всё менее привлекательной. Теперь купить жилье можно разве что за наличные, если они, конечно же, есть. И люди с «живыми» большими деньгами, безусловно, существуют. Скажем, военные. Но немало остается и тех, кто рассчитывал для решения жилищного вопроса прибегнуть к займу. Но теперь ни один эксперт сказать не может, сколько продлится этот период, но зато все как один утверждают, что условия по жилищному кредитованию будут только ухудшаться.

В теории снижение спроса должно остановить разогнанные цены на недвижимость, но кому сейчас от этого станет легче? С другой стороны, каково застройщикам, которые понимают, что теперь продавать квартиры им становится сложнее? Наверное, и стимул строить как можно больше в такой ситуации будет уменьшаться.

При этом падение активности на ипотечном рынке, в том числе в Забайкалье, уже подтверждается цифрами. Специальный информационный сервис на сайте Банка России, где собрана информация по количеству жилищных кредитов, предоставленных физлицам, указывает на то, что это значение заметно падает после рекордного взлета в июне, когда все ждали окончания действия льготных программ. На данный момент статистика доступна по август, за который забайкальцы оформили 900 ипотек. Это минимальное значение с апреля 2024-го. Тем интереснее будет взглянуть на статистику сентября и октября. Хотя и сейчас уже это не сюрприз — ипотека как инструмент для большинства нуждающегося в ней населения умирает. Быть может, только на время.