А у вас когда крышу отремонтируют? Гид по капремонту

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов работает в Забайкалье почти 10 лет — его создали в конце 2013 года. Это региональный оператор, который помогает жильцам копить деньги на ремонт их домов, а потом и ремонтировать — фонд заказывает все работы у подрядчиков. Как узнать, когда в вашем доме отремонтируют крышу, что делать, если соседи не платят взносы, и могут ли дом случайно отремонтировать дважды — в интервью с исполняющим обязанности генерального директора фонда Алексеем Писаренко.

— За счет каких средств содержится фонд?

— Из бюджета субъекта. Ни одного рубля собственников не тратится на содержание фонда. Это самый актуальный и популярный вопрос от собственников.

— За время работы фонда сформировалась база подрядчиков, которые с вами работают?

— Конечно. Есть реестр подрядчиков, которые прошли отбор, предоставили документы. В среднем с нами работают 20–25 организаций — этого мало. У нас около 500–600 видов работ в год.

Например, для того, чтобы отремонтировать крышу, нужно месяц-полтора. Прежде чем приступить к ремонту, нужно получить согласие собственников. Если собственники в установленный срок не принимают решение, есть еще месяц для принятия решения органами местного управления. Это уже 4 месяца проходит. Когда приходят документы — либо от собственника, либо администрации, мы оцениваем дом, проводим дефектовку. Иногда возникает решение об изготовлении проектной документации. После этого объявляется конкурс на проведение самих работ. Проходит немало времени. Плюс желательно за теплое время сделать основные работы. Нагрузка на подрядчиков большая.

— Причина того, что их не так много, нежелание самих подрядчиков?

— Не всегда привлекательны цены, которые предлагает фонд.

— Это связано с тарифами?

— Конечно. Они периодически меняются, поменялись в конце прошлого года, но цена вопроса не совсем актуальная. В любом случае подъем тарифа должен быть прогнозируемый, должен быть понятен для собственников. Мы работаем над тем, чтобы донести до людей затраты подрядчиков на качественную работу. Тогда граждане поймут необходимость повышения цен.

Если стоимость работ выше, чем вообще возможно собрать за всю региональную программу, которая составлена до 2067 года, то у собственников есть возможность заимствования денег из общекотлового счета, если дом копит деньги на котле, за счет будущих платежей.

Особенно это касается крыши и фасада в связи с их дороговизной. Зачастую при расчетах мы понимаем, что собранных денег до 2067 года просто не хватит. Тогда мы предлагаем гражданам повышенный взнос. Он рассчитывается с учетом площади квартир. Они либо соглашаются, либо нет. Если не соглашаются, тогда возникает вопрос, за счет каких средств отремонтировать дом. Мы должны сделать ремонт в любом случае. Обращаемся в органы местного самоуправления для софинансирования. Пока у нас такой вопрос рассматривается только в городской администрации. Положительных ответов не было.

При этом заимствование возможно только в рамках муниципального образования. Если какие-то дома должны быть отремонтированы, но денег у муниципалитетов не хватает, то его не включат в список.

Как пример можно привести администрацию Читы, которая разрабатывает проекты софинансирования по домам, представляющим историческую ценность. Ремонт таких домов достаточно дорогостоящий. Там и применение специальных материалов, документация немного другого уровня, экспертизы, согласования. Не так давно восстановили крышу на Ленина.

Организация имела определенный допуск, сотрудники прошли обучение, были применены специализированные материалы для восстановления исторического вида. В итоге цена выросла до 14 миллионов только по крыше, хотя в среднем по краю она для дома такой площади стоит 6–8 миллионов. То есть она стала в два раза дороже только за счет архитектурных особенностей. Как удалось такие деньги собрать? Пока сделали заимствование, но мы надеемся, что администрация решит вопрос с софинансированием.

Единственный нюанс. Например, нам на крышу не хватает. Мы предлагаем людям повышенный взнос, и они согласились. Но дело в том, что мы заплатили только за один вид работ, а на другие работы по-прежнему не хватает.

Есть текущий ремонт, который можно делать управляющим компаниям. Например, в одном месте течет крыша. Какой смысл тратить все деньги собственников на восстановление крыши, если эти деньги можно потратить на более актуальные виды работ?

— Стали ли собственники ответственнее платить взносы?

— Очень популярная риторика «Вы сначала сделайте, после этого заплатим». Но программа капитального ремонта строится исходя из того, какое количество денег накоплено в доме. Из этого формируют план. Платежеспособность плавающая, очень у многих задолженности. С ними мы решаем вопросы в судебном порядке. Не все сознают свои обязанности по содержанию общедомового имущества.

Если человек живет в собственном доме, то ремонтирует его за свой счет. Ему же никто со стороны не делает. Если денег нет, то берет кредит. А мы живем в многоквартирном доме и должны накопить для того, чтобы сделать какой-то ремонт. Если дом на общекотловом счете, тогда деньги собираются в общий котел. Если дом на специальном счете, то на что накопили, то и сделали. И есть возможность кредитования. В этом выгода общекотлового счета, потому как заимствование — это процедура беспроцентная.

— Каких больше собственников, которые выбрали общекотловые или перешли на свои счета?

— У нас порядка 20% домов на спецсчетах. Сбор денег на счете, подбор подрядчика, контроль, оплата проведенных работ, подписание акта приемки — это всё ложится на плечи собственников домов на спецсчетах. В случае с котловым счетом все эти процедуры на себя забирает фонд.

— Что собственники могут проверить про свой дом на сайте фонда?

— На сайте есть сведения про дома, которые находятся на общем счете и на специальном счете, где владелец — региональный оператор. Если это специальный счет управляющей компании или ТСЖ, то такой информации там нет.

На сайте отражается уровень собираемости дома в процентах, в деньгах, информация о количестве задолженности, ежеквартально выкладывается информация в Excel о должниках с номером квартиры и уровнем начислений. По своему дому граждане могут посмотреть, является ли их сосед финансово дисциплинированным человеком.

Если ремонт проводился, то мы подгружаем информацию о проведенных ремонтах: вид ремонта, цена вопроса, платежные документы.

— Если на сайте написано, что в 2026 году планируется ремонт крыши, этот срок будет меняться в зависимости от того, сколько собрали денег, или он уже фиксированный?

— Срок может поменяться, потому что собираемость недостаточная — то есть он отодвинется. Но возможно с более позднего срока перенести на более ранний.

Конструктивный элемент, который мы хотели бы отремонтировать, должен достичь уровня проведения капитального ремонта — то есть должен быть физический износ. Это физический износ должен быть подкреплен соответствующей документацией. Кто-то из собственников, либо старший по дому, обращается в госинспекцию, приезжают специалисты и фиксируют факт износа. Кроме того, собственники должны принять решение о переносе на общем собрании.

При этом уровень собираемости должен быть не ниже 90%. Мы должны понимать, что люди, желающие перенести ремонт на более ранний срок, дисциплинированные и в случае нехватки средств могут отдать долг за счет будущих платежей.

Потом собирается документация, представляется на комиссию, которая у нас заседает в министерстве ЖКХ. При наличии всех условий министерство запускает процесс включения дома на более ранний срок ремонта.

— То есть для переноса должно быть обращение от жителей?

— Конечно. Мы физически не можем к каждому дому поставить по специалисту. Собственники видят, что происходит с домом. Если у них уровень собираемости ниже 90%, то могут обратиться к нам — мы будет работать с собственниками-должниками в этом доме.

Работа дебиторского отдела проводится по районам края. Возможно, в каких-то домах остаются должники, приходится возвращаться к ним. Дебиторской задолженностью занимается три человека, план работы — 500 дел в месяц на каждого.

— Проводилась ли оценка состояния всех домов в начале работы фонда или дома как-то технически вставали в очередь?

— Региональная программа формировалась с 2014 года. Перечень домов для ремонта составляют муниципалитеты. Не всегда ремонт выполнялся исходя из логики «строят всегда снизу, а ремонтируют сверху». Мы предлагаем независимо от состояния дома сначала отремонтировать крышу. Потому что крыша — это дорогостоящее мероприятие, а деньги надо осваивать, так как они обесцениваются. Если мы будем копить, то накопим, но сегодня их было бы достаточно, а завтра крыша станет дороже.

Есть мечта продефектовать все дома для того, чтобы пересмотреть региональную программу. Очень много работ было сделано в 2009–2010 годах по 185-му федеральному закону, связанному с реновацией. В Сосновом Бору практически все плоские крыши переделаны на двускатные на федеральные деньги. Но нет стыковки работ, которые были проведены тогда и региональной программой.

Конкретно приведу пример — мой дом. У нас сделаны в доме ГВС (система горячего водоснабжения), ХВС (система холодного водоснабжения), разводка и крыша. На прошлый год наш дом стоял в плане ремонта по всем трем видам работ, но их делать не надо. Собственники перенесли работы на более поздний срок. Если бы мы не приняли такого решения, фонд обязан был бы потратить деньги на запланированные работы.

— Получается, с того момента, как администрации подали списки домов и они распределились в очереди, больше никто их не исследовал?

— В обязанности фонда входит дефектовка всех домов, включенных в план региональной программы на три года. Все дома, которые включены в этот краткосрочный план, наши сотрудники заблаговременно дефектуют. В прошлом году мы посмотрели дома на 2023–2024 годы. Есть ряд домов, где нет необходимости в ремонте. Тогда мы пишем письма органам местного самоуправления, собственникам о том, что сейчас нецелесообразно тратить деньги на эти работы, а потратить их на более актуальные.

На ряд писем приходит ответ, на ряд — нет. Во время командировок нашим сотрудникам поручено встречаться с представителем органов местного самоуправления и напоминать им о письмах. Иногда собственники быстрее ответа администрации проводят общее собрание и принимают решение о переносе сроков.

План — это не истина, он корректируется. Однозначно это совместная работа собственников, фонда и органов местного самоуправления. Если мы все будем заинтересованы, активны, особенно собственники, работа пойдет быстрее.

— То есть собственникам нужно не только платить взносы, желательно еще и следить на сайте, что происходит с домом, и включаться в эту работу?

— Да, принимать решения, быть активными. В том числе и контролировать подрядчиков. Фонд обязан формировать приемочную комиссию, в которую обязательно должен быть включен представитель жильцов. Но никто не запрещает собственникам контролировать наших подрядчиков и вести конструктивный разговор.