Подарить или завещать: когда возникает право собственности и возможно ли отменить сделку

Что лучше — подарить или завещать свое недвижимое имущество? Такой вопрос нередко возникает у собственника при намерении переоформить недвижимость на имя кого-либо. И дарение, и завещание являются способами распоряжения недвижимым имуществом, однако между ними есть принципиальная разница. Каковы основные отличия этих сделок?

Главным отличием дарения от завещания является момент, с которого у одаряемого и наследника возникает право собственности на подаренное или завещанное имущество.

Договор дарения — договор безвозмездной передачи имущества дарителем одаряемому. Это двусторонняя сделка. Дарение не предполагает никакой встречной обязанности одаряемого, а только его право принять или не принять дар.

13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 13.12.2024 года «О внесении изменений в ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации», которым внесено обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Введение обязательной нотариальной формы договоров дарения недвижимости между гражданами — важнейший шаг к снижению риска мошенничества. Нотариальное удостоверение требует личного присутствия обеих сторон при подписании договора, что усложняет использование подложных документов.

Нотариус также проводит проверку правоспособности сторон, выяснит их истинные намерения и объяснит все правовые последствия, что значительно увеличит защиту имущественных прав дарителя. Участие нотариуса не позволит ввести собственника в заблуждение и незаконно отобрать его жилье. Это исключает и риск подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии.

В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, и ничтожная сделка не несет правовых последствий. Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется в случае дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Договор дарения можно признать недействительным или отменить. В первом случае необходимо обращаться в судебный орган. Основания отмены договора дарения, указаны в ст. 578 Гражданского кодекса РФ, например, это возможно, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

По договору дарения одаряемый становится собственником в момент заключения договора и передачи ему имущества. При этом переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С момента перехода права собственности на недвижимость к одаряемому он вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Следует помнить, что в соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, лицо, получившее в дар объект недвижимости, обязано уплатить НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. От налога освобождаются только члены семьи и близкие родственники дарителя, к которым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, бабушка, дедушка, внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.

Федеральный тариф на сделки, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению, закреплен в Налоговом кодексе РФ.

Завещание — это распоряжение имуществом на случай смерти, при котором имущество передается наследнику, указанному в завещании, после смерти завещателя. Завещание требует обязательного удостоверения у нотариуса. Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается.

В отличие от договора дарения, завещание является односторонней сделкой и может быть в любой момент изменено или отменено по воле завещателя. При этом каждое новое завещание, которое составит лицо, отменяет предыдущее полностью или в части.

Предметом завещания могут быть не только имущество или права, которые принадлежат завещателю на день составления документа, но и то, что он приобретет в будущем.

Особенностью наследования по завещанию является то, что наследник получает в собственность имущество только после смерти наследодателя. После составления завещания лицо продолжает оставаться собственником своего имущества и может свободно им распоряжаться.

Право собственности у гражданина на имущество, указанное в завещании, возникает только после смерти наследодателя (собственника): после прохождения процедуры оформления своих наследственных прав у нотариуса (обращение к нотариусу с заявлением о принятии наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства, получение свидетельства о праве на наследство по завещанию, регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости).

Однако не стоит забывать о таком понятии, как обязательная доля в наследстве, которую закон гарантирует определенному перечню наследников по закону, независимо от содержания завещания.

К таким наследникам относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг (супруга) и нетрудоспособные родители, если на момент смерти завещателя на его иждивении будут находиться указанные лица, то они имеют право обратиться к нотариусу за выделом им причитающейся обязательной доли, которую рассчитает нотариус с учетом количества всех наследников по закону, а также завещанного и незавещанного имущества. Такое право на наследство устанавливается законом и не может быть изменено в завещании.

Какую сделку лучше осуществить — завещание или дарение, каждый выбирает сам с учетом своих личных обстоятельств. Многое зависит от намерений самого собственника и целей, которые он преследует, по распоряжению своим имуществом. Кроме того, следует учитывать такие нюансы, как момент возникновения права собственности, срок оформления сделки и возможность ее отмены.