Переплатили. Край отдаёт по 82 тыс. руб. за «квадрат» вторички

Власти Забайкальского края в ноябре-декабре активно закупают немеблированные квартиры для медработников в Центральном и Ингодинском районах Читы по 82 тысячи рублей за 1 квадратный метр. Выходит 3,4 миллиона рублей за однушку в доме не раньше 2000 года постройки площадью 42 квадратных метра. Почему так дорого и дорого ли это вообще — разбиралось ИА «Чита.Ру».

Закупка квартир медработникам — это попытка властей Забайкальского края привлечь квалифицированных специалистов на работу в больницы, испытывающие серьёзный кадровый голод. Деньги на это региону выделили из федерального бюджета благодаря программе развития центров экономического роста Дальнего Востока. Всего по краю до 2021 года планируется закупить более 200 квартир, из них в 2019-м — 75. Конкретно в Чите сейчас приобретают 13 квартир.

12 квартир из 13 должны быть расположены в Центральном или Ингодинском районе, ещё одна — в Черновском. Естественно, к району привязана цена. В первом случае краевые власти готовы за квадратный метр отдать почти 82 тысяч рублей, во втором — около 56.

Несмотря на высокие начальные цены, купить квартиры не очень получается. В ноябре из 13 квартир было куплено только 3. Тогда в Центральном и Ингодинском районе пытались приобрести однушки площадью 43 квадратных метра в домах не ранее 2007 года постройки по 81 тысяче рублей за «квадрат». Видимо, из-за того, что 75% закупок не состоялось, пришлось изменить требования до 42 «квадратов» в домах не ранее 2000 года постройки, но уже за 82 тысячи рублей. В остальном требования к жилью не изменились.

Квартиры должны находиться в домах из кирпича или железобетона, в Центральном (за исключением микрорайонов Каштакский и Гвардейский) или Ингодинском районах (за исключением Антипихи, Песчанки и правого берега по течению реки Читинка) районах.

В квартире, помимо кухни и санузла, должно быть от одной комнаты. Ремонт может быть достаточно простым: допускаются обои на стенах, линолеум на полу, пластиковые окна. На кухне — мойка со смесителем и плита с духовкой, в санузле — ванна, унитаз, мойка.

Согласно официально утверждённым Министерством строительства России требованиям, квадратный метр жилья для сирот, переселенцев из аварийного жилья и пострадавших в ЧС власти Забайкальского края должны покупать не дороже 55,6 тысячи рублей. До этого октября цена была значительно ниже — 40,4 тысячи рублей. Но эти ограничения не распространяются на жильё для медработников.

Росстат фиксирует среднюю цену квадратного метра жилья в целом по регионам, но зато в разных ценовых категориях. Так, в Забайкальском крае в III квартале этого года квадрат жилья среднего класса на вторичке стоил 49,8 тысячи рублей, улучшенного класса — 56,7 тысячи, элитного — 59,6 тысячи. По данным Росстата, не дотягивает до искомых цифр и первичный рынок, там квадратный метр в квартире улучшенного качества стоит 61,4 тысячи рублей, среднего класса — 56 тысяч.

Аналитика сервисов по торговле недвижимостью считает стоимость жилья уже по городам, но формируется она по объявлениям. Так, «Домофонд» «квадрат» на вторичке в октябре оценил в 53 тысячи рублей, ЦИАН в мае — в 51,5 тысячи рублей, «Мир квартир» - в 55 тысяч. Менее известный ресурс RealtyMag сосчитал среднюю стоимость квадратного метра конкретно в однушках Центрального района — 62 тысячи рублей.

Две крупнейших стройфирмы в Забайкалье — РУС и «Энергожилстрой» - за квартиры в готовящихся к сдаче в 2020 году новостройках также просят меньше, чем платят за вторичку краевые власти, - в районе 62-64 тысяч рублей за квадратный метр. Если добавить к этой сумме ещё 8-10 тысяч рублей, то можно получить квартиру сразу с чистовым ремонтом и сантехникой. То есть максимальная цена вырастает до 74 тысяч рублей. Более того, тот же «Энергожилстрой» недавно распродавал остатки уже готовых квартир в ЖК «Видный» по этим же ценам.

Руководитель Центра обслуживания, содержания и продаж казённого имущества Забайкальского края Анна Лыткина в комментарии ИА «Чита.Ру» пояснила, что ценообразование происходило с помощью определённого законодательством приоритетного способа — объявлений с сайтов недвижимости. При этом она была не против показать купленное жильё при наличии согласования руководителя департамента госимущества и земельных отношений — уверена в его качестве. На момент публикации получить одобрение департамента ИА «Чита.Ру» не удалось.

Закупающий жильё медикам центр для обоснования его стоимости использовал объявления с сайта недвижимости «Домофонд». Во всех девяти приобретаемых в декабре квартирах взяли одни и те же восемь ссылок, цена на квадратный метр там колеблется от 78 до 88 тысяч рублей. Из них работают сейчас только две ссылки.

Автор первого объявления «иван петров» зачем-то пишет сразу про две квартиры по улице Ангарская, 21, одна из них меблированная. Фотографий в объявлении нет. Точное количество этажей в доме продавец не знает — указал 5 вместо 8. Цена за вариант площадью 42 квадратных метра — 3,6 миллиона рублей или 85,7 тысячи за квадратный метр. Дозвониться до него не удалось.

Второе объявление подало агентство «Мир недвижимости». По улице Кочеткова, 50, оно продаёт однушку площадью 44,4 квадратного метра почти за 3,5 миллиона рублей (78,7 тысячи за квадрат). Согласно описанию, там хороший ремонт, мебель в отличном состоянии, ухоженный и чистый двор с детской площадкой и парковками. По телефону агентства мне как потенциальному клиенту подтвердили реальность предложения.

Руководитель одного из читинских агентств недвижимости оценил квадратный метр в квартире по техзаданию в среднем в 75 тысяч рублей, дальше многое зависит от её состояния. Он при этом признался, что риэлторы нередко создают фейковые объявления о продаже квартир с завышенной стоимостью для оформления ипотеки без первоначального взноса. Эта схема знакома всем, кто намеревался взять квартиру в кредит, но, вероятно, не совсем законна, поэтому описывать её не буду.

Директор другого агентства недвижимости подтвердил, что в курсе проходящих в Чите закупок квартир для медиков, и проявил живой интерес к готовящемуся о них материалу. По его мнению, такая цена оправдана не только общей ситуацией на рынке недвижимости — высоким спросом и низким объёмом ввода нового жилья, — но и опасениями агентств и продавцов участвовать в таких сделках. С одной стороны, за бюджетные деньги могут в случае чего спросить по всей строгости закона, с другой — клиенту невозможно дать гарантий, что жильё будет куплено, а времени на процедуру уйдёт порядком.

На вопрос о существовании на сайтах недвижимости фейковых объявлений второй представитель сферы заявил, что такой опыт ушёл в прошлое.

Вообще, чтобы создать объявление о продаже недвижимости, нужно 5 минут времени и выход в интернет. Использовать только такой способ для определения средней цены при расходовании десятков миллионов рублей налогоплательщиков по меньшей мере безответственно, пусть и сто раз законно.

На момент публикации из 13 квартир для медиков в Чите куплено 9. С учётом такого невысокого интереса к закупкам со стороны продавцов не удивительно, что большинство из них забрали по максимальным ценам. Кроме одной — по ней подали заявки физлицо Марина Астафьева и компания «Забайкальская недвижимость+», и торги состоялись. В результате конкуренции цена упала почти с 82 тысяч до 75,6 тысячи рублей за квадратный метр или с 3,43 миллиона до 3,17 миллиона рублей — экономия составила 7,5% или 257 тысяч рублей.

Согласно опубликованному на сайте госзакупок контракту центра с Астафьевой, купленная квартира расположена в доме по улице Фрунзе, 12.

Квартира имеет площадь в 43,8 квадратого метра — это чуть больше заявленной в техзадании минималки. То есть цена «квадрата» в этой квартире обошлась краю по факту всего в 72,5 тысячи рублей — почти на 10 тысяч рублей или 11,3% дешевле.

Конкуренция и математика на примере этой закупки высветила более-менее реальную рыночную цену квадратного метра в однушках в недавно сданных домах в Чите. Разумеется, слабый интерес к аукционам говорит о том, что получить такую цену непросто, но это возможно. Только для этого нужно было приложить чуть больше усилий, чем обычно — например, информировать простых граждан о проходящих госзакупках имеющегося у них товара, в данном случае квартир. Судя по задаваемым в комментариях к первой новости вопросам, спрос на госзакупки со стороны граждан был бы.

Делать это можно классическими пресс-релизами, рекламными новостями или просто постами в крупных пабликах. Нужные для этого люди и инструменты в активе команды Александра Осипова имеются, что показала его предвыборная кампания. Бюджет на рекламу исчислялся бы максимум десятками тысяч рублей, реальная конкуренция хотя бы ещё по одному аукциону, как показала практика, могла дать экономии в четверть миллиона рублей. Вариантов того, как с пользой потратить эти деньги, можно придумать сотни.

Опыт этого года можно списать на первый блин из-за ограничения времени на покупку и незнания рынка, но в 2020-2021 годах краю предстоит приобрести ещё более 100 квартир для медработников, в том числе в Чите. Если ситуация повторится, можно будет делать выводы о намеренном завышении цены — а это вполне себе повод обратить на это внимание правоохранительных органов.