Страхи рынка недвижимости: когда упадет цена?

Курсы валют растут, рубль «ищет дно»... Рынок недвижимости достаточно инертный, но и он не сможет удержаться от реакции на подобные экономические процессы. Будут ли падать цены? Боятся ли кризиса различные участники рынка? Московские эксперты дали свою оценку ситуации специально для нашего сайта.

Спрос и объем предложения, цена строительных материалов, доходы потенциальных покупателей жилья, количество административных согласований – все это влияет в конечном итоге на состояние рынка недвижимости. Не последним фактором является и страх. Все то же самое, что и в продуктовом магазине. Если сказать, что греча подорожает – она мгновенно исчезнет с полок и осядет в шкафчиках экономных хозяек и пенсионерок. Производитель, поставщик или хозяин магазина может решить, что на таком спросе нужно заработать... и накрутить цену. В итоге страх перед ростом цены приведет к тому, чего боялись. Чего же боятся игроки рынка недвижимости и к чему это может привести?

Сейчас потребитель ждет снижения цен хотя бы на первичном рынке. Продавец квартиры на вторичном рынке вряд ли мечтает о снижении. Ему нужно как можно выгоднее продать свою недвижимость. Однако есть и те, кто боятся, что возводимые объекты не достроят... Как же сохранить свои деньги?

«Значительного и быстрого снижения рублевых цен мы не прогнозируем, – поясняет заместитель генерального директора компании «Домус финанс» Григорий Сорокин. – Однако в период экономической нестабильности основной риск приобретения квартир на начальной стадии строительства связан не с обвалом цен, а с возникновением проблем с финансированием строительства. Поэтому сегодня я советую очень тщательно подходить к выбору объекта и застройщика. Сейчас при заключении инвестиционных сделок правильнее ориентироваться на сохранение сбережений, а не на их серьезное приумножение».

Те, кто сдает квартиру в аренду, тоже не спят по ночам. Их пугает не только ситуация с падением рубля, но и новые законы и инициативы.

«Арендодатели квартир испытывают нервозность от повышения налога на жилье, поскольку это уменьшает их доход, – отмечает генеральный директор онлайн-ресурса «Суточно.ру» Екатерина Андрусевич. – В тоже время они боятся снижения цен на квартиры, поскольку зачастую арендные квартиры приобретались как инвестиционные. Снижение цен на жилье также приведет к тому, что люди не будут их продавать, а предпочтут сдавать, что увеличит предложение на рынке, и, соответственно, снизит уровень платы за аренду. И, наконец, еще один страх владельцев квартир на сдачу – это внедрение требования получать разрешение от соседей на сдачу жилья в аренду, такие идеи уже не раз озвучивались».

«Рынок замрет» – это главный страх, который может возникнуть у риелтора. Так как агентства недвижимости получают доход от сделок, то снижение количества покупок и продаж может сказаться на их финансовом благополучии.

Однако пока россияне наоборот спешат вложить деньги в недвижимость, считая ее наиболее стабильным инструментом. У полусотни банков с начала года отзывали лицензии: а если хранить деньги опасно, нужно покупать что-то надежное, например квартиры.

«Этой осенью люди стали активнее покупать недвижимость, – рассказывает заместитель генерального директора компании «Домус финанс» Григорий Сорокин. – У нас по итогам октября произошло увеличение количества сделок на 46%. В сегодняшний неспокойный период люди стремятся сохранить свои сбережения, покупая квартиры. Так что о кризисе на рынке недвижимости непосредственно сейчас говорить нельзя».

Долгострои сейчас никому не нужны – ни застройщикам, ни покупателям, ни властям. Но и невыгодные проекты тоже. Зачем строить дом, если квартиры в нем не купят? «Как остаться на плаву, если ситуация будет ухудшаться?» – об этом вопросе задумываются и девелоперы, и застройщики.

«В условиях сокращающейся ликвидности в экономике многие банки, как правило, уменьшают в кредитном портфеле долю девелоперских проектов, – отмечает представитель Unicorn Group Дмитрий Симагин. – Наиболее устойчиво в таких случаях себя чувствуют проекты, финансируемые застройщиками за счет собственных средств. Но это является, скорее, исключением из правил. Поэтому, действительно, многие проекты могут реализовываться более медленными темпами, вплоть до их заморозки застройщиками, что может привести к некоторой стагнации на рынке».

Как отмечает эксперт, покупателям квартир в новостройках необходимо обратить на это внимание и выбирать надежных застройщиков. «Для покупателей может увеличиться риск покупки квартир на этапе строительства. При этом приобретение объектов на этапах строительства в любом случае останется существенным сегментом рынка. В этой ситуации при приобретении необходимо более детально анализировать финансовое состояние застройщика и меры страхования рисков», – говорит Дмитрий Симагин.

На самом деле, серьезных изменений на рынке недвижимости эксперты пока не ожидают. Те, кому необходимы квартиры, их покупают, а резкого спада цен не будет. Наоборот, возможен даже рост (в пределах инфляции).

«В настоящее время на рынке новостроек нет такого ажиотажного спроса, как в начале года, но это вполне ожидаемый процесс с учетом сложившейся макроэкономической и геополитической ситуации, – поясняет генеральный директор компании «B2B-Development» Владимир Киреенко. – Когда рубль резко пошел вниз, на рынке наблюдался бурный всплеск продаж, который постепенно начал спадать: все, кто хотел избавиться от рубля, уже перевел его в недвижимость. Таким «горячим», как в начале года, рынок уже не будет, но никаких критичных и форс-мажорных ситуаций мы не наблюдаем. После небольшого традиционного спада в летние месяцы осенью отмечается рост сделок, мы вышли на плановые показатели по продажам, которые сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года. Поэтому я не могу сказать, что покупатели ушли на продолжительные летние каникулы и обратно не вернулись. Те, для кого квартирный вопрос является насущным, его решают.

Как и большинство коллег, считаю, что в 2015 году существующий тренд сохранится. Но прогнозировать глубоко пессимистичные сценарии я бы не стал. Предпосылок для снижения цен я не вижу, в ближайшие месяцы продолжится их плавный рост в пределах инфляции. Однако рост ипотечных ставок, которые, по мнению экспертов, в следующем году вырастут до 13,5%, может сократить количество потенциальных клиентов».

Таким образом откладывать сделку на потом не имеет смысла, как и ждать резкого обвала цен. При этом и ипотека может подорожать. А вот в надежности застройщика советуем убедиться, особенно, если вы приобретаете жилье на самом раннем этапе строительства.