Из цеха – в жилье: дорого, но нужно

Переход на рельсы рыночной экономики довел многие предприятия до банкротства. Цеха останавливались, растаскивались, в результате чего в городах появлялись огромные площадки, занятые развалинами промышленных предприятий. Одним из способов их освоения является реновация, редевелопмент – использование территорий под бывшими промышленными предприятиями для жилой или коммерческой застройки.

Во многих городах заброшенные цеха сносятся, на их месте появляются жилые комплексы и торговые центры. В частности, в Волгограде под застройку пошла часть территории завода «Красный Октябрь». По словам директора завода Дмитрия Герасименко, таким образом предприятие избавляется от объектов вспомогательной инфраструктуры. «В настоящее время мы разобрали старые корпуса цехов у подножия Мамаева кургана с выходом на территорию памятника, – пояснил собеседник. – Там будет прекрасный спортивный комплекс, куда может прийти заниматься любой из горожан. Также запланировано строительство бассейна. Всего в комплексе будет два зала – в одном будет проводить игры наша заводская баскетбольная команда, а между играми он будет приспособлен для концертов и других мероприятий. Второй зал будет тренировочный. Я постараюсь найти возможность прописать туда спортивную школу, чтобы дети занимались в европейском зале. У них будет своя раздевалка, туалет, душ, все удобства, отдельный вход, сам объект активно строится, работы выполнены уже примерно на 20 процентов».

Аналогичные примеры редевелопмента бывших предприятий есть и в других городах России. Так, в Челябинске бывший радиозавод «Полет» отдал львиную долю под современные жилые высотки бизнес-класса. Закрывшееся предприятие «Строммашина» превратилось в один из крупных торгово-развлекательных центров. А площади завода «Калибр» ушли под торговлю. Проблему редевелопмента территорий также весьма успешно решают в Екатеринбурге. В 2014 году на Рождественском саммите Гильдии управляющих девелоперов эксперты активно делились друг с другом этим опытом.

«Сама по себе ликвидация предприятий не несет городу ничего хорошего, – уверен генеральный директор ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков. Сокращается налогооблагаемая база, поступления в бюджет, и далее по цепочке падают доходы населения, урезаются социальные программы и так далее. Но в Волгограде в этом смысле особая ситуация. Генплан нашего города подразумевает поэтапный вынос промпредприятий из городской черты. Долгое время в этом направлении практически ничего не делалось, многие предприятия с учетом сокращения объемов реально использовали только треть занимаемых территорий, остальная часть просто стояла без дела и приходила в упадок. Ситуацию изменило повышения ставок налога на землю, это стало хорошим поводом для оптимизации производства.

По-хорошему, вся береговая линия Волгограда должна быть освобождена от промышленных объектов. В соответствии с генпланом, это должны быть территории общественно-деловой, рекреационной и жилой застройки. Но при этом предприятиям нужно предлагать альтернативу, готовить новые производственные площадки за пределами Третьей Продольной магистрали. При этом нужно понимать, что перенос производства – это дело крайне затратное, собственников предприятий нужно стимулировать, давая определенные преференции, освобождая от некоторых видов налогов, создавая особые экономические зоны и тому подобное. Это должна быть долгосрочная программа с участием как муниципалитета, так и области. При наличии утвержденной экономически обоснованной программы, деньги под это можно просить и у федерального центра».

Эксперты уверены, что дефицит земель для строительства масштабных проектов будет только способствовать росту территорий, которые подвергнут реновации. «В Москве уже давно это наблюдался, но с началом проведения программы по реновации промышленных зон девелоперы активизировались и стали охотно инвестировать в новые многофункциональные проекты, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Софья Лебедева (г. Москва). – Основная выгода состоит в том, что большинство рассматриваемых территорий располагаются в окружении жилых районов с готовой инфраструктурой, находятся в пределах ТТК, имеют готовую инженерную инфраструктуру. Также стоит отметить, что на месте промышленных зон большую долю застройки будет составлять жильё массового сегмента, которое всегда привлекает большое количество покупателей, что сокращает срок окупаемости объектов».

Наиболее перспективные проекты на месте промышленных зон – мультиформатные, включающие застройку жилую, гостиничного типа, административную, офисную, социальную инфраструктуру. Например, проект застройки промзоны ЗИЛ на месте одноименного завода в Москве включает 585 тысяч квадратных метров жилья, около 365 квадратных метров апартаментов, социальную и бытовую инфраструктуру, офисы. Помимо этого на территории будут располагаться ледовый дворец «Арена легенд», детско-юношеская спортивная школа, музей хоккейной славы.

По части финансово-экономических затрат реновация требует дополнительных расходов на снос существующих промышленных зданий, подготовку территории под строительство. К тому же рядом с промышленными территориями наблюдается нехватка дорог и подъездных путей, и этот вопрос обязательно нужно решать. Зачастую расходы по строительству дорог может брать на себя столичное правительство либо делить с девелопером. Также рядом с промзонами часто возводятся транспортно-пересадочные узлы, и решение, за чей счет они будут построены, принимается в каждом случае индивидуально. Например, сейчас ГК «Пионер» сама возводит транспортно-пересадочный узел ТПУ за свой счет.

При этом эксперт отмечает, что строительство не может вестись на участке, который вреден для жизни. Многое зависит от того, какое производство было на территории промзоны – разные виды работ будут требоваться от девелоперов, чтобы территорию признали годной для проживания. Перед началом строительства девелопер должен получить разрешения в различных органах, в том числе земля должна удовлетворять санитарно-эпидемиологическим нормам, нормам по экологичности.

Сам же процесс подготовки площадки может растянуться на долгое время. Девелоперу будет необходимо решить проблеы с собственниками при сносе существующих строений, провести рекультивацию земли. Помимо этого на плечи девелопера ложится строительство всей требующейся инфраструктуры: социальной и транспортной. Такие проекты могут потянуть только крупные застройщики.

Значительные ограничения, с которыми сталкиваются застройщики – это юридические сложности с оформлением земли. Так как территория промзоны может принадлежать нескольким владельцам, то порой бывает тяжело их всех найти и юридически оформить сделку.

Еще одна проблема – отсутствие дорог возле промзоны. А учитывая, что на территории промзон строятся целые жилые районы, то требуется возводить обширную дорожную сеть, зачастую строить ТПУ. Проблемы с дорожной сетью зачастую берет на себя город, так как он заинтересован в успешной реализации проектов.

Вообще, стоит сказать, что начиная благоустройство территории, застройщик не знает, с какими проблемами он может столкнуться. Иногда по территории промзон могут тянуться мощные кабели, или еще могут быть какие-то сложности, которые придется решать по ходу. В любом случае, перед тем как начинать строительство, девелопер заказывает экспертизу территории в различных службах.

«Затраты на реновацию определяются, в первую очередь, типом и, соответственно, вредностью производства, выводимого с территории, – прокомментировала заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анна Данченок (г. Москва). – В перечень затрат входят как расходы на рекультивацию, определяемые в зависимости от толщины снимаемого слоя почвы, а также стоимость транспортировки грунта на полигон (зависит от его удаленности). Уровень затрат может составлять ориентировочно от 500 рублей за квадратный метр и выше (вплоть до пяти-десятикратного увеличения).

Что касается зданий (например, при реновации административных корпусов), то затраты на реконцепцию и реконструкцию в Москве могут составлять от 300 долларов за квадратный метр (замена внутренней отделки) до стоимости, превышающей новое строительство (сложная реконструкция, реконструкция памятников и так далее) Что касается экологичности, то, как правило, вредность старых промзон для проживания преувеличивается – большая часть промпредприятий давно не функционирует (оставшиеся загрязнения можно нивелировать путем правильной рекультивации). Часть производств изначально не является вредной для соседства с жильем (например, сборочные производства)».

Директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент» Марина Денискина (г. Москва) уверена, что развивать большие промышленные территории самостоятельно могут позволить себе только крупные девелоперские компании. «Реорганизация таких объектов требует от инвестора больших капиталовложений уже на этапе получения градостроительных документов. Приобретая участок под строительство жилого дома, застройщик должен поменять функциональное назначение земельного участка с промышленного на жилое. Без этого девелопер не сможет получить разрешение на строительство, – говорит Марина Денискина. – Затраты по смене вида разрешенного использования, в зависимости от ряда факторов, таких как локация, статус земельного участка, наличие запрета и кадастровой стоимости, зачастую составляют львиную долю затрат. И если выплата платежа является единовременной, это является существенной нагрузкой на инвестора. Сейчас власти города работают над вопросом согласования предоставления рассрочки платежа по смене вида разрешенного использования, и в зависимости от суммы платежа этот срок будет составлять от года до срока на весь период строительства объекта. Поиск юридически правовых форм взаимоотношений с городом по предоставлению рассрочки по смене вида разрешенного использования на участки, на которые наложен запрет, также является актуальным».

Следующая затратная для инвестора часть, по мнению Денискиной, возникает при освоении промышленных территорий – это мероприятия по рекультивации почвенного грунта. Кроме того, на инвестора также ложатся затраты по сносу существующих строений, замене устаревших коммуникаций, строительству транспортной и социальной инфраструктуры.

Проблема договоренностей с порой существующими многочисленными собственниками объектов промышленной территории также может стать препятствием для дальнейшего развития этих территорий. При этом плотность застройки не должна превышать 25 тысяч квадратных метров на гектар.

«Целесообразность реновации, внедрения различных функций обуславливают социальные, экономические, психологические, исторические и эстетические факторы, – размышляет генеральный директор «КРАЙС Девелопмент» Яков Литвинов (г. Москва). – Многие промышленные предприятия переносятся из центра города в область. При отказе от промышленного использования территории предусматривается снижение негативного воздействия на экологию, на логистику и так далее. При этом внутренние территории, архитектурно-пространственная и функциональная организация которых на сегодняшний день не соответствует их градостроительной значимости и потенциалу, в обязательном порядке подвергаются переосмыслению. Поэтому девелоперы применяют различные варианты преобразования промышленных территорий и объектов с сохранением зданий и изменением их функции, ведь во многих случаях производственные здания являются архитектурными памятниками и охраняются государством».

По мнению Литвинова, в случае, если речь идет об освоении площадки промпредприятия и о том, насколько это безвредно с точки зрения экологичности проживания, все зависит от назначения промпредприятия. Если это завод каучука, то там проводились специализированные работы по рекультивации грунта, пример – «Садовые Кварталы» в Хамовниках. Рекультивация грунта – затратная статья расходов, около 15-20% от строительно-монтажных работ, а то и более.

«Дело в том, что само по себе наличие завода еще не служит основанием для замены грунта, – продолжает эксперт. – Решение принимают на основании экологической экспертизы, которая должна оценить степень загрязнения. Проблема действительно существует: есть опасные загрязнения, и есть недобросовестные застройщики, игнорирующие их. Конечно, самостоятельно проверить грунт будет проблематично. Но узнать, какое производство было здесь раньше, и расспросить застройщика об экологических мероприятиях имеет смысл. Полностью отказываться от жилья на месте заводов все же не стоит. Ведь после правильной рекультивации почва тут может быть чище и безопаснее, чем в парках».

Вместе с тем пермский архитектор Игорь Луговой уверен, что реновация является одним из перспективных способов застройки территории городов. «Конечно, освоение территории бывших промпредприятий, это называется реновация городской территории, – один из самых эффективных, а потому один из самых перспективных способов застройки и землепользования с целью гармонизации городской среды, – размышляет Игорь Луговой. – В Перми есть несколько примеров комплексной реновации территории. Один из первых по времени – это застройка в 2004-2007 годах квартала в Мотовилихинском районе, в границах улиц Уральской, Лебедева, Землячки, где ранее была территория автопредприятия, а после её выкупа спроектирован и построен жилой комплекс «Олимп» (девелопер и проектная организация ООО «Сатурн-Р») Позже появляются такие жилые комплексы, как «Триуф Квартал» и «Триумф Квартал II» в Индустриальном районе в бывшей промышленной и коммунальной зоне на углу улиц Карпинского и Рязанской. В настоящее время возводится Жилой комплекс «Астра» в историческом месте в самом центре Перми, на месте бывшей табачной фабрики в квартале улиц Петропавловской – Куйбышева – Советской.

Вполне возможно, что именно кризис подтолкнет инвесторов по-другому взглянуть на заброшенные объекты промпредприятий. Ведь, как показывает практика, при грамотном подходе редевелопмент может принести инвесторам хорошую прибыль, а горожанам – новые современные строительные объекты.