Новостройки под снос: что опасно покупать?

Купить жилье в новостройке, а потом узнать, что его придется сносить за свой счет – перспектива вовсе не радужная. В России такой поворот событий вполне возможен. Если вам приглянулась трехэтажка с недорогими квартирами или компактный таунхаус – стоит трижды подумать, прежде чем вкладывать в них деньги.

Покупка квартиры в трехэтажных домах для многих россиян вылилась в серьезную проблему. Дело в том, что застройщики умудряются возводить такие объекты на участках под частное домовладение – на земле с разрешенным видом использования ИЖС. При этом они не получают никакого разрешения на строительство. Когда на многоквартирное сооружение начинают жаловаться соседи, объект замечают власти. Следует обращение в суд о признании объекта незаконным и подлежащим сносу.

Крайними в данном случае становятся те, кто приобрел помещение в этой трехэтажке. Обычно привлекает покупателей низкая цена, маленькое количество квартир в доме, соседство с коттеджами. Но договор заключается не долевого участия (по №214-ФЗ) – люди приобретают просто долю в земельном участке и возводимом объекте, а потому являются в каком-то смысле созастройщиками. Следовательно, и снос объекта ложится на их плечи.

Подобные объекты всплывают в Подмосковье, в Омске, Екатеринбурге, Волгограде и других городах. К примеру, в Перми подозрительными можно назвать около десятка домов, сообщает Dom.59.ru. К сносу за счет владельцев в прошлом году уже приговорили одну заселенную трехэтажку. Но фактически процедура уничтожения жилища 16 семей пока не реализована. «Если дом все-таки будет снесен, у районной администрации нет обязанности предоставлять жильцам какое-то другое жилье, – отмечает юрист Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков (г. Пермь). – Жители могут сами обратиться за временной площадью в маневренном фонде в связи с возникшей ситуацией, но сами власти предоставлять альтернативное жилье семьям не станут. Единственным вариантом, чтобы вернуть деньги за квартиры, затраты на ремонт, снос самостроя и прочие, будет обращение в суд с иском к застройщику».

Еще не достроенную трехэтажку в мае 2015 года снесли в Омске. Там, к счастью, обошлось без покупателей, об этом сообщает пресс-служба УФССП России по Омской области. Собственнику объекта, 44-летнему омичу, принадлежала самовольная постройка – многоквартирный жилой дом малой этажности, возведенный в границах территории коттеджного поселка. «Земельный участок под домом предназначен для индивидуального жилищного строительства, но не для застройки его многоквартирными домами. Разрешения на подобное строительство застройщик не получал», – отмечают приставы.

В конце марта снос новой трехэтажки проходил в Екатеринбурге. 13 было снесено до этого. Всего в списке выявленных самостроев – 72 объекта. Об очередном сносе сообщала пресс-служба администрации города. «Застройщик возвел трехэтажную 27-квартирную постройку – здание коридорного типа с квартирами-студиями. Иск на снос данного объекта подавала администрация Екатеринбурга и граждане, проживавшие в индивидуальных домах, ранее расположенных на данном земельном участке. Ответчиками в суде были граждане, которые купили доли в праве на земельный участок, в том числе и сам застройщик, владевший пятью из 27 долей, – пояснил начальник отдела архитектурно-строительного контроля департамента архитектуры администрации Екатеринбурга Дмитрий Юрин (г. Екатеринбург). – Можно воочию убедиться в том, что надежность подобных объектов сомнительна. Экскаватор с легкостью ломает постройку. Снос третьего этажа был выполнен менее чем за сутки, причем его демонтировали даже без помощи спецтехники».

Многоквартирные дома на землях ИЖС часто вызывают проблемы с водоснабжением или канализацией в соседних постройках. Врезки в трубы зачастую оказываются незаконными. Иногда застройщики и вовсе вместо нормальной канализации делают выгребную яму.

Что же делать тем, кто уже попался в ловушку «новостроек под снос»? Оказывается, даже обращение в суд с иском к застройщику не всегда может спасти ситуацию.

«Если дом признали построенным незаконно и снесли, то покупатель, естественно, может предъявить претензии застройщику и с большой долей вероятности выиграть в суде, – отмечает директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент» Марина Денискина (г. Москва). – Однако вопрос получения реальной компенсации очень проблематичен, так как под каждый девелоперский проект обычно создается отдельное юрлицо. По окончании такого проекта у этого юрлица обычно нет никаких активов, так что взыскивать не с чего».

Интересно, что не все истории о незаконных трехэтажках заканчиваются плохо. Некоторым самостроям в прямом смысле удается устоять. Так, в Волгограде ежегодно надзорные органы выявляют десятки случаев самостроя и обращаются с исками в суд. Далее за дело берутся сотрудники службы судебных приставов. К примеру, только за первое полугодие 2014 года под их контролем было ликвидировано 56 самовольных построек. Но общее число незаконных многоквартирных домов перевалило за сотню.

Осенью 2014 года местные депутаты решили легализовать самострои и изменили вид разрешенного использования для участков под ними. Сделано это было, чтобы несколько разрядить обстановку со сносами – в незаконных новостройках проживало больше тысячи человек, многие из которых брали на покупку кредиты. По сообщению Dom.v1.ru, в региональном министерстве строительства утверждена «дорожная карта» введения в гражданский оборот самовольно возведенных многоквартирных домов в Волгограде. Хозяева квартир в самостроях должны обращаться в суд с заявлениями об отсрочке исполнения судебных актов на шесть месяцев. За это время необходимо провести профессиональную экспертизу на предмет надежности и безопасности возведенных домов. Только при этом условии есть смысл легализовать незаконные объекты. В качестве экспертов будут привлечены специалисты Волгоградского архитектурно-строительного университета. Кроме того, застройщику предстоит разработать за счет собственных средств всю документацию, включая проектные решения, для ввода спорных объектов в эксплуатацию, а также при необходимости провести работу по благоустройству территории.

«Речь идет лишь об отсрочке исполнения, – пояснил главный архитектор Волгограда Александр Моложавенко (г. Волгоград). – Как будет развиваться ситуация дальше – вопрос юридический. С моей точки зрения, есть мошенничество, есть конкретные люди, которые получали разрешение на индивидуальный жилой дом, уходили от налогов, не получали разрешения на строительство, по сути, занимались мошенническими действиями и сейчас совершенно спокойно могут уйти от ответственности. Боюсь, что это может послужить дальнейшим стимулом для развития подобного строительства. Да, по семи домам сейчас принято решение. Но рядом стоит башенный кран, и строятся еще четыре дома. По сути, мы соглашаемся с тем, что можно строить многоэтажки без каких-либо разрешений и согласований».

Есть и еще одна больная точка на картах новостроек – таунхаусы. Они проштрафились, к примеру, в Краснодаре, Новосибирске, Саратове и Екатеринбурге. Но самый большой резонанс снос таких уже заселенных объектов вызвал в Московской области, где в черный список за несколько лет попало более 400 зданий. Дело в том, что большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства. Но во многих муниципалитетах страны на проблему смотрят сквозь пальцы.

Кстати, не всегда дело и в случае, если проблему заметили, доходит до сноса незаконного объекта. По информации 164.ru, в Саратове в отношении застройщиков нескольких таунхаусов возбуждены уголовные дела. Покупателей квартир уже не раз выселяли – объекты должны были отправить под снос. Однако эту процедуру пока отложили на неопределенный срок. Тем временем прокуратура Саратова выявила и другие незаконные объекты такого типа – 15 недостроенных таунхаусов на землях, арендованных под строительство индивидуальных жилых домов. И хотя никаких разрешений на их возведение не выдавалось, на них есть свидетельства о государственной регистрации как на объекты завершенного строительства. По данному факту возбуждено дело об использовании заведомо ложного документа. А администрация города обратилась в суд, чтобы незаконные объекты были снесены.

Неужели законный домик, как в американском фильме, где соседи живут стена к стене, не купить? Это вовсе не так. Разобраться в вопросе, какие таунхаусы можно брать, нам помогут эксперты.

«Таунхаусы относятся по Градостроительному кодексу с числом секций 2 и больше к многоквартирному дому, – рассказывает управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин (г. Москва). – Строительство таунхаусов разрешено на землях населенных пунктов с соответствующим видом разрешенного строительства (для малоэтажного строительства). Ни на землях ИСЖ, ни на сельскохозяйственных землях под дачное строительство возведение таунхаусов не разрешается, таким образом, покупатели сильно рискуют тем, что их новое строение может быть признано незаконным и снесено. Как проверить документы? Необходимо просить у застройщика подтверждение права собственности на землю малоэтажного жилищного строительства и разрешение на строительство. Также хочу отметить, что единственный легитимный договор между застройщиком и покупателем – это договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Росреестре. Все остальные схемы, используемые на рынке, не гарантируют прав покупателя».

Тем не менее относительно недавно появилась и еще более узкоспециальная зона для таунхаусов. В случае если именно она находится под таунхаусом, еще лучше. Но изначально застройщику будет необходимо обратиться за изменением зонирования на данной территории и пройти все необходимые процедуры, в том числе и общественные слушания. Если продавец только обещает это сделать – не соглашайтесь на его уговоры приобрести таунхаус.

«Есть следующий документ, приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», в котором утверждена блокированная жилая застройка на размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (жилой дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, имеющих общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти), – отмечает директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент» Марина Денискина (г. Москва). – Так что законодательное закрепление земельного участка под таунхаусы уже имеется – с 2014 года. Таким образом, строить таунхаусы на земельных участках, которым установлен РВИ (разрешенный вид использования), после введения в действие этого классификатора с другим видом разрешенного использования нельзя. До введения в действие этого классификатора безбоязненно можно было покупать таунхаусы на участках типа «под застройку блокированными жилыми домами».

И главное: если предложение поступает от неизвестного застройщика и оно звучит слишком заманчиво – обратитесь к юристам и специалистам рынка недвижимости. Они уж точно разберутся, хотят вас обмануть или нет.