120–200 тысяч рублей за квадратный метр: рассказываем, что происходит с рынком недвижимости в Чите

Максимальный ввод жилья в эксплуатацию в Забайкальском крае после Советского Союза зафиксировали в 2014 году. Тогда в регионе построили сразу 352 тысячи квадратных метров. В 1990 году в крае появилось 700 тысяч квадратных метров новой недвижимости. В то время большая доля приходилась на многоквартирные дома. Но со временем ситуация резко изменилась. Сейчас практически 80% ввода жилья в регионе приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такая тенденция связана прежде всего с ростом цен на квартиры в новостройках.

За последние 4 года стоимость квадратного метра в новых высотках в Чите выросла почти в 4 раза. Сейчас цена колеблется от 120 до 200 тысяч рублей. Этому способствовало резкое увеличение спроса, спровоцированного запуском дальневосточной ипотеки — в регионе строится недостаточно жилья.

Проблематику заоблачных цен на новое жилье в многоэтажках, сложности при застройке, а также инструменты, используемые в работе агентств недвижимости, обсуждали 24 октября на круглом столе, который «Чита.Ру» проводил совместно с Минстроем региона.

За 9 месяцев 2024 года в Забайкалье уже ввели в эксплуатацию 284 тысячи квадратных метров жилья — на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года, да и вообще больше, чем за весь прошлый год (в 2022 году в регионе введено в эксплуатацию 283 тысячи квадратных метров). Динамика по многоквартирным домам еще более впечатляющая — плюс 88% к аналогичному периоду 2022 года (ИЖС для примера вырос всего на 10%). При этом в общем объеме ввода ИЖС продолжает тотально доминировать — за 9 месяцев в эксплуатацию введено 224 тысячи квадратов или 78% от общего объема ввода жилья.

В рекордном 2014 году на рынке недвижимости был некий паритет — доля рынка многоквартирных домов составляла 56% от общего ввода, а, например, в 2012-м и вовсе 71%. После 2014 года жилищное строительство пошло на убыль притом, что темпы ввода в эксплуатацию частных домов почти постоянно росли. То есть негативную динамику обеспечил именно рынок многоэтажного строительства. Пик в этом сегменте пришелся на 2012 год, когда в крае было введено 216 тысяч квадратных метров в многоэтажных домах. Для примера, в прошлом, 2022 году в крае ввели в эксплуатацию всего 58,5 тысячи квадратов — почти в 4 раза меньше, а доля многоэтажного строительства в общем вводе рухнула до 20%.

Вице-премьер правительства Забайкальского края Игорь Дубровин, который курирует строительную сферу, рассказал, что рынок недвижимости в Забайкалье развивается большими темпами.

— Если мы говорим о многоквартирных домах, то застройщики уже ввели в этом году более 60 тысяч квадратных метров, и ожидаем еще примерно 100 тысяч новых квадратов, — отметил чиновник. Если его прогноз сбудется, то в регионе будет установлен максимум по вводу жилья в постсоветскую эпоху.

Он уточнил, что в 2021 году благодаря новостройкам в Чите появилось 57 тысяч квадратных метров жилья, в 2022 году — 58 тысяч, а в 2023 этот показатель уже вырос до 100 тысяч квадратов.

— Отрасль стремительно развивается благодаря работе строительных компаний и помощи от властей, — добавил Игорь Дубровин.

Под помощью властей чиновник подразумевает в том числе поправки к региональному закону № 11.94, согласно которым застройщик может получить от правительства Забайкалья землю без торгов, но взамен должен предоставить в собственность края определенный процент квартир.

Если строительной компании выделяется земельный участок, на котором он может возвести до 10 тысяч квадратных метров площади жилья, то региону передается 5% от введенной жилой площади. При строительстве от 10 до 40 тысяч квадратных метров — 5%, от 40 до 70 — 3%, от 70 до 100 — 1%. Если на участке возводится более 100 тысяч квадратных метров жилья, участок застройщик получает бесплатно. Однако в Чите в последние годы таких площадок не было.

Такие условия, по мнению разработчиков закона, позволяют уйти от точечной застройки к комплексному развитию территорий и большим объемам строительства.

Дубровин добавил, что в Забайкалье активно ведется работа по привлечению инфраструктурных кредитов для поддержания строительства жилья в регионе. Эти деньги направят на новые дороги и инженерную инфраструктуру. Он также упомянул принятый мастер-план развития Читы, один из проектов которого — Дальневосточный квартал — предполагает строительство 220 тысяч квадратных метров жилья. Конкурс, который определит застройщика, состоится в 2023 году.

По словам Дубровина, цены на недвижимость диктуют застройщики, но фактически их определяет рынок. Высокая цена квадратного метра связана в том числе с низким предложением, то есть недостаточным объемом строительства. Цены могут снизиться уже в следующем году из-за развития рынка жилищного строительства. Он привел в пример микрорайон «Романовский», где цены на квартиры уже ниже рыночных.

— Каждый новый проект, выходящий на рынок, будет по чуть-чуть сбивать общий уровень цены. Это позволит систематизировать всю работу и выйти на поток. Мы свидетели перехода от штучных проектов, реализуемых индивидуально, к массовому производству в большом объеме. Наши застройщики к этому готовы. Технологии у них выстроены отлично, и это здорово. Рынок давно этого ждет. Я думаю, что 2024 год станет осязаемым переходом и в части объема жилищного строительства и урегулирования цен, — заключил Игорь Дубровин.

Руководитель агентства недвижимости «Азбука Жилья» Галина Козлова рассказала, что в 2023 году в Забайкалье зарегистрировали право собственности на 18 тысяч объектов. В 2022 году эта цифра составляла 10,3 тысячи, а в 2021 году — 17,45 тысячи. Причем сделки за наличный расчет составили всего 31%, остальные 69% — ипотека.

Актуальным для забайкальцев, по словам Козловой, стал вторичный рынок жилья. Это связано с ценой за квадратный метр и отсутствием средств на первоначальный взнос.

— Изменения в ключевой ставке Центробанка привели к росту базовой ставки по ипотеке. Сейчас она составляет около 15%. Также ужесточились требования по показателям долговой нагрузки. Ипотечная ставка на вторичку выросла до 14,1% и продолжает расти, — добавила специалист.

Галина Козлова обратилась к застройщикам. Она считает, что цены, которые девелоперы устанавливают за квадратный метр, в значительной степени влияют на вторичный рынок жилья.

— Мы заходим на торги, чтобы обеспечить недвижимостью детей-сирот. По закону цена за один квадратный метр не должна превышать 120 тысяч рублей, а всего на квартиру выделяется 3 млн 600 тысяч. При этом она должна быть с капитальным ремонтом и не менее 30 квадратных метров. Такой вариант сейчас просто невозможно найти, потому что продавцы вторички завышают цены, ориентируясь на первичный рынок жилья, — подытожила эксперт.

Одним из завершенных проектов в Чите стал новый микрорайон в лесу за стадионом СибВО — «Елки». Недавно его достроили и начали вводить в эксплуатацию последний 9-этажный дом на Токмакова, 45. Жилой комплекс находится в лесной зоне, недалеко от центра города с развитой инфраструктурой. Рядом есть стадион СибВО, 3 школы, а также государственные и частные детские сады. Его строительством занимается один из крупнейших забайкальских застройщиков «Региональное управление строительства» («РУС»).

— Сейчас выдаем ключи людям, а на следующей неделе, я думаю, передадим оставшиеся квартиры в департамент государственного имущества, согласно нашим обязанностям по закону № 1194. На этом проект будет полностью реализован. Останется только работа по благоустройству, — уточнил генеральный директор строительной компании «РУС» Сергей Филонич.

Он добавил, что напротив микрорайона развернулась стройка двух девятиэтажных домов с подземными автостоянками. По словам генерального директора, один из домов на Токмакова, 50 построен до седьмого этажа, сейчас там возводят автостоянку, на втором объекте на Токмакова, 48 строители также возводят фундамент и автостоянку.

Гендиректор «РУС» уделил внимание строящемуся микрорайону в центре города на улице Ленина, 150, которому дадут имя «Современник». В проекте два дома на 16 и 9 этажей со 155 квартирами, автостоянка на 43 места и детская площадка. Площадь объектов — примерно 8,5 тысячи метров.

— В следующем году планируем ввести ЖК в эксплуатацию и начать строительство новых домов в этом же районе. Мы уже расселили всех людей, сейчас разрабатываем проектно-сметную документацию, чтобы приступить к стройке в следующем году, — рассказал Сергей Филонич.

Напротив микрорайона Октябрьского на улице Ивана Артеменко РУС завершил строительство одного из домов. По словам генерального директора, на днях его введут в эксплуатацию и совсем скоро начнут выдавать ключи новоселам.

— Второй дом на пересечении улиц Новобульварной и Красной Звезды будет готов в середине следующего года, — уточнил Сергей Филонич.

Застройщик отметил, что сейчас строительство новых объектов идет на площади 30 тысяч квадратных метров. В 2023 году компания планирует ввести в эксплуатацию из находящегося в работе объема уже 10 тысяч метров, а в 2024-м — 20.

Заместитель руководителя строительной компании «Атолл», которая занимается застройкой микрорайона «Хороший» в Чите, Александр Ломакин заявил о необходимости строительства школы на 800–1100 мест. Уже подобраны несколько проектов стоимостью около 2 миллиардов рублей. По его словам, для строительства этого объекта необходим договор концессии с правительством (схема широко используется в Забайкальском крае с 2022 года и предполагает субсидиарные вложения концессионера и государства в лице региона на старте проекта. — Прим. ред.).

— Нам нужна помощь с включением школы в микрорайоне «Хороший» в перечень концессионных объектов. Мы готовы сделать проект за свои деньги, как уже делали с садиком, там наша компания просто подарила готовый проект. Нужна помощь с финансированием непосредственно строительства школы, — сказал он.

Замруководителя компании отметил, что в следующем году в микрорайоне появятся коммерческие площади для магазинов, а сейчас компания за свой счет строит крытый футбольный манеж. Уже есть детский сад на 120 мест, в который ходит порядка 90 детей, 60 из них — жители Хорошего.

Также будут введены в эксплуатацию четыре жилых дома. Застройщик уже начал проектировать 3-ю очередь микрорайона — еще 5 домов. Сейчас в микрорайоне уже порядка 200 тысяч квадратов жилой недвижимости. Строить его будут еще лет 6–7.

Кроме того, при содействии депутата Госдумы РФ Андрея Гурулева планируется установить парк на территории, которая на сегодняшний день закреплена за Министерством обороны — это участок между Хорошим и заправкой «Нефтемаркета». Предварительно он будет называться Парк культуры и отдыха горожан.

Глава Корпорации развития Забайкальского края Антон Тутов добавил, что 17 участков в центре Читы могут стать базой для запуска так называемого комплексного развития территории (КРТ). Участки — в том числе те, на которых находится ветхое и аварийное жилье — отдадут инвесторам для строительства жилых домов, школ, детских садов, детских и площадок и соответствующей инфраструктуры.

— Есть некие старые дома в городе, мы готовим комплексный план развития территории на них, предусматриваем к этому земельные участки, социальные объекты, инфраструктуру, детские садики, площадки и жилые дома. Мы взяли на вооружение практику Сахалина и Амурской области. К сожалению, без судов не обходится. Эта работа займет не один год, — сказал он. Тутов имеет в виду необходимость выкупа земли и участков у собственников по определенной государством цене (как правило, она близка к рыночной).

Руководитель комитета по поддержке предпринимательства заксобрания Забайкальского края Виктория Бессонова рассказала, что власти охотно откликаются на конструктивные предложения от застройщиков. Это касается, например, закона № 1194. Также регион готовит законодательную инициативу по корректировке параметров дальневосточной ипотеки.

— Готовим предложение об увеличении возраста для дальневосточной ипотеки. Чтобы воспользоваться этой ипотекой, нужно быть моложе 35 лет. Мы хотим увеличить этот возраст до 40 лет. Стоит учитывать многие факторы: сдвижение пенсионного возраста на 5 лет, покупательскую способность, ну и тот факт, что женщины сейчас рожают гораздо позже, чем раньше. В прошлом году все субъекты ДФО поддержали эту инициативу. Мы также предлагали повысить сумму самой ипотеки до 8 млн рублей. На Дальневосточном форуме вообще обсуждался вопрос о 9 млн. Если мы говорим о поддержке семей, то семья требует гораздо больших квадратных метров, чем сейчас позволяет размер кредита по дальневосточной ипотеке. Наша цель в том, чтобы закрепить население на Дальнем Востоке и предоставить ему доступные условия, — подытожила Виктория Бессонова.

Проведенный в мэрии Читы круглый стол на тему строительства стал уже третьим подобным мероприятием. Первое мероприятие из этой серии мы проводили в мае в том же «Мегаполисе». На нем Антон Тутов презентовал десятки участков перспективной застройки в Чите, крупнейшие строительные компании представили свои проекты комплексной застройки и обозначили ключевые проблемы отрасли, а производители строительных материалов могли рассказать о своих продуктах непосредственным клиентам, да и всему рынку в целом.

В июне мы обсуждали развитие города с будущим и бывшим сити-менеджерами в конференц-зале гостиницы «Монблан». Говорили об эволюции в ремонте дорог, изношенности коммунальных сетей, пробках и уничтожении деревьев.

Спустя месяц все причастные к облику Читы собрались в мэрии, чтобы обсудить цены, новые тенденции в строительстве, предложения от региональных застройщиков, развитие инфраструктуры и сложности с малоэтажным строительством.

Общественное обсуждение наболевших проблем на рынке жилья с участием застройщиков, ресурсников и чиновников действительно может способствовать решению трудностей в этой отрасли. И вопрос здесь не в том, чтобы получить разрешение на строительство дороги или возведение парка в одном из микрорайонов Читы, а в том, чтобы совместными усилиями изменить общий вид города и сделать жизнь всех читинцев намного комфортнее. Поэтому мы продолжим проводить подобные мероприятия, чтобы все причастные к облику Читы слышали друг друга и работали сообща, ведь от этого зависит будущее города.