Всё будет хорошо или на грани уничтожения? Что ждет забайкальский рынок недвижимости в 2025 году

Рынок недвижимости завершил 2024 год довольно в неприглядном состоянии — большой рост цен на жилье, стоимость квадратного метра в новостройках выросла, вторичку в ипотеку покупать стало невыгодно из-за больших процентов. А дальше? Мы обратились к экспертам рынка в Забайкальском крае, чтобы узнать, что будет с ипотекой, как изменения в государственных программах повлияют на рынок и стоит ли ожидать падения цен.

Руководитель Центра продаж недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов считает, что прогноз рынка недвижимости делать не стоит, потому что это может навредить и продавцам, и покупателям.

— Такой риторический вопрос. Мы сейчас как раз с директором разговаривали, будет ли падение, не будет ли, есть ли жизнь на Марсе, нет. Если, скажем, что будет падение цен, что делать? Покупатели прочитали экспертов рынка, те говорят, что будет падение. И на полгода рынок колом встает и в пике уходит. А может спровоцировать вообще залоговый кризис. Или мы говорим, что цены пойдут вверх, продавцы говорят: «Ну раз цены вверх пойдут, то перестаем снижать и начинаем еще сверху накидывать», — отмечает эксперт.

По его словам, взять ипотеку уже сейчас становится почти невозможно, так как процентная ставка по ней высокая.

— Внешнее экспертное мнение, наверное, будет не в пользу рынка идти и не в пользу людей. Сейчас рынок не продавца, не покупателя, а рынок человека, которому нужна квартира. И продажи идут от нужды, а не как раньше, от моды — захотел, купил, выставил, продал. Тема недвижимости глубже, чем просто черно-белое, как и вся жизнь, наверное, — заявляет эксперт.

Он отмечает, что рынок недвижимости в Забайкалье отличается от других регионов, например Новосибирска и Красноярска, так как там не действует дальневосточная ипотека.

— В Новосибирске только семейная ипотека действует для застройщиков, а в Забайкалье две — и семейная, и дальневосточная. Дальневосточная — это 2%, таких процентных ставок на новостройки нет нигде сейчас в России, кроме Дальневосточного федерального округа. Но это на первичку. Соответственно, люди со вторички переходят на первичку, потому что на вторичке у нас процентные ставки 30%, а 30% годовых — это, вы сами понимаете, удорожание стоимости квартиры в 2 раза за 3 года, — добавляет Булатов.

Директор агентства недвижимости «Этажи» Наталья Савкина, которая является частым гостем и экспертом круглых столов «Чита.Ру», настроена позитивно и говорит, что всё будет хорошо.

— Для нашего Забайкальского края, для Читы госпрограммы важны. Почему? Потому что ставки в 2% — это все-таки здорово для наших потенциальных клиентов. Застройщики есть, застройщики новые заходят. Здесь мы понимаем, что конкуренция среди застройщиков тоже растет, для нас и потребителей это хорошо, потому что цены всё равно друг с другом начнут в конце концов конкурировать. По большому счету сейчас конкуренции нет, потому что рынок еще не насытился, — говорит эксперт.

По ее мнению, ипотечные ставки на покупку вторичного жилья и ставка Центрального банка могут вырасти в текущем году, так как их рост прогнозировался еще на декабрь 2024 года, но после выступления президента Владимира Путина Центробанк не стал увеличивать ставку, оставив прежний 21%.

— Мы не знаем, что будет, но, скорее всего, либо ставка останется на прежнем уровне, либо повысится все-таки. Выгодна или нет вторичка, нужно смотреть по ситуации. Если клиенту сегодня нужна недвижимость, он спрашивает, когда покупать? Покупать невыгодно или выгодно? Считаю, что когда это надо, тогда и нужно покупать, искать варианты, которые именно для тебя в этот момент подходят. Если, например, кто-то живет в однокомнатной квартире, родился ребенок и нужна двухкомнатная, то этот вариант можно рассмотреть. При этом первоначальный взнос, например — эту квартиру продаем, другую покупаем. Либо часть денег идет на первоначальный взнос, часть — на вклад, и с процентов со вклада платится ипотека. Много же вариантов есть, — считает Савкина.

Также, по ее мнению, можно купить квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке, но прежде нужно консультироваться со специалистом. Разные банки предлагают различные условия, поэтому нужно подбирать конкретно под определенную ситуацию.

— Особо роста цен нет. Если мы смотрим не по объявлениям, а именно по сделкам, то цены скорее стабилизировались. Не скажу, что они снижаются, но и не растут. Примерно с осени, — уточняет эксперт.

Она отмечает, что сейчас есть отдельная категория покупателей — это участники СВО.

— Они получают выплаты, и мы, конечно, всегда рекомендуем эти выплаты направить на приобретение недвижимости. Почему? Потому что квадратные метры все-таки твердые. Есть такие люди, которые спускают эти деньги и едут туда снова. Но в основном, конечно, мы их сами ориентируем на приобретение недвижимости, — добавляет Савкина.

Старший менеджер по продажам ЖК «Кенон Ривьера Парк» Турал Сулейманов предполагает, что ключевая ставка Центробанка, которая на данный момент составляет 21%, может подняться до 24%. И это приведет к проблемам с ипотекой на рынке вторичного жилья, так как ставка банков уже составляет порядка 30%, а с ростом ключевой ставки станет еще выше.

— Допустим, квартира за 6 миллионов на 30 лет, платишь 140 тысяч рублей в месяц, а если брать льготную программу кредитования, ту же дальневосточную ипотеку, на 6 миллионов, платишь 30 тысяч 353 рубля, на 20 лет причем. Вторичка больше почти в 5 раз. Поэтому люди сейчас будут больше склоняться именно к льготным программам кредитования, таким как семейная и дальневосточная ипотеки, — рассказывает Сулейманов.

Он считает, что снижаться ключевая ставка однозначно не будет из-за внешнеполитической ситуации в стране.

— Цены на вторичку, думаю, падать не будут. Почему? Потому что у нас сейчас СВО. Жены погибших приобретают квартиры за наличку, как правило. Именно вторичку. Потому что они с готовым ремонтом берут. И сами участники СВО берут активно. Примерно 30% по дальневосточной программе кредитования — это участники специальной военной операции, — отмечает эксперт.

Он добавляет, что льготной ипотекой также часто пользуются учителя, медики и работники оборонно-промышленного комплекса (ОПК). Около 20% покупателей — это медики и учителя, а работники ОПК составляют 3–4% от общего числа тех, кто оформляют ипотеку на квартиры в новостройках.

Коммерческий директор экодевелопера «Природа» Евгений Чеканов считает, что стоимость жилья может подняться из-за роста затрат на строительство.

— В себестоимость строительства входят разные вещи и категории. Например, в декабре мы уже получили уведомление от некоторых поставщиков, что в январе 2025 года ожидается повышение цен на продукцию в районе 15−20%. А если дорожают стройматериалы и строительные услуги, то это касается новостроек, — делится мнением Чеканов.

Он полагает, что могут вырасти ставки на ипотеку, но это не коснется льготных ипотечных программ.

— По вторичному рынку сложно сказать, потому что мы пересекаемся только тогда, когда организуем акцию trade-in, когда мы вторичное жилье берем и засчитываем стоимость покупки новой квартиры — некий обмен такой. Но в целом, думаю, что вторичное жилье тоже не ожидает какое-то снижение. Думаем, что всё стабилизируется с точки зрения наличия лимитов так называемых. Мы с ним тоже столкнулись, это мешало нам продавать в заключительной части прошлого года, во втором полугодии. При этом сейчас лимиты эти убраны, никаких препятствий нет, льготно-ипотечные программы реализуются свободно, вряд ли будет какое-то изменение, хотя мы точно не прогнозируем, — отметил эксперт.

Он добавляет, что почти половина покупателей жилья — это льготные категории: участники СВО, медики и учителя.

Владелец строительной компании «Эталонстрой» Татьяна Сильченок и ее гендиректор Игорь Сильченок предполагают, что цены на жилье сильно вырастут.

— Наверное, вторичка останется, а первичка будет вся подниматься в цене. Сейчас же у нас власти борются с инфляцией, чтобы цены не ушли и так далее. На фоне этого некоторые изменения произошли в рамках ипотечного кредитования. Получилось, что по стране в целом прошла отмена льготных программ. Раньше довольно-таки много было программ различных, по которым можно было взять жилье. А сейчас их либо вообще убрали, либо они есть, но банки сделали такие условия, что взять их стало просто невозможно. Они стали недоступными, — рассказывает Игорь Сильченок.

По его мнению, первичное жилье подорожает, так как банки не спешат выдавать ипотеки по льготным программам и вводят различные условия, из-за которых выходит, что льготные программы вроде бы есть, но на деле не работают.

— Мы столкнулись с тем, что банк стал вводить комиссии. Если хочешь выгодную процентную ставку, то ее нужно купить, они называют ее комиссией для банка, которую должен оплачивать застройщик, но по факту они подравняли всех под одну гребенку — что многоквартирные дома, что сектор индивидуального жилищного строительства. На самом деле это, конечно, очень неправильно, у всех разное абсолютно ценообразование, маржинальность и так далее, — считает Игорь Сильченок.

Он уточняет, что комиссия банка для застройщика составляет от 8 до 20%.

— Один из банков, с которым мы работаем, выставляет нам комиссию порядка 16% от общей стоимости объекта. То есть, условно, если у нас дом стоит 6 миллионов рублей, то мы как застройщики должны оплатить от 6 миллионов рублей 16%, то есть это 960 тысяч рублей. У нас с этих 6 миллионов даже чистая прибыль всей организации меньше, чем эта комиссия. Мы просто априори не можем оплачивать эту комиссию как застройщик со своего кармана, потому что мы даже сами столько денег не зарабатываем с одного объекта. А кто за это будет платить? Конечный потребитель. Мы вынуждены на это идти, — добавляет эксперт.

Татьяна Сильченок считает, что стоимость первичного жилья снизиться не может, так как для этого нет никаких предпосылок. По ее мнению, существует много факторов, которые сводятся к тому, что цены будут расти.

— В этом году снова поднимется стоимость цемента. У нас в крае вообще не производится цемент, он только привозной — либо из Ангарска везут, либо из Бурятии. Наши поставщики уже говорят о том, что в любом случае цена на цемент поднимется, то есть бетон будет дороже. Стоимость древесины тоже вырастет. Плюс еще надо не забывать, что в этом году увеличили налог, что тоже будет влиять на конечную цену, — отмечает эксперт.

По мнению Игоря Сильченока, ужесточение условий, таких как увеличение первоначального взноса, отмена льготных ипотек, введение эскроу-счетов, негативно сказывается на застройщиках.

— У нас получается ситуация в целом такая, что вся наша отрасль не только в нашем регионе, не в нашей компании, а по всей стране, именно отрасль строительства, ИЖС стоит на грани уничтожения.